Haus vererben: Das müssen Sie beachten

Wer Haus oder Eigentumswohnung an seine Angehörigen vererben möchte, muss sich bereits zu Lebzeiten entscheidende Fragen stellen. Ansonsten drohen Erbstreitigkeiten und Verdruss mit dem Nachlass. Wir erklären, was zu regeln ist, damit Haus und Grund reibungslos an die nächste Generation weitergeben können.

Zunächst müssen grundlegende Fragen beantwortet werden. Wieviel ist der Immobilienbesitz wert? Geht es um eine selbstgenutzte oder eine vermietete Immobilie? Wie viele Erben gibt es? Sollen alle Kinder an einer Immobilie beteiligt werden oder ist es wichtig, dass Haus und Grund ungeteilt in einer Hand bleiben? Je nach Konstellation ergeben sich dann unterschiedliche Möglichkeiten. Dabei ist die Übertragung selbstgenutzter Immobilien verhältnismäßig einfach. Geht es um vermieteten Immobilienbesitz mit einem Wert von mehr als 400.000 Euro, wird es aber komplizierter. Wichtig: Alle Kinder haben grundsätzlich Anspruch auf den gleichen Wertanteil einer Erbschaft.

Schulden, Kredit und Hypotheken: Weniger ist mehr

Sorgen Sie möglichst dafür, dass eine Immobilie zum Zeitpunkt der Übertragung schuldenfrei ist. Vor allem bei privat genutzten Immobilien, die keine Einnahmen erzielen, kann es entscheidend sein, den Kindern keine zusätzlichen Belastungen aufzubürden. Vererbt werden nämlich nicht nur Vermögen, sondern auch Verbindlichkeiten. Schaffen Sie es nicht, einen laufenden Hypothekenkredit rechtzeitig abzuzahlen, sollten Sie das Haus dennoch vererben. Ihre Kinder können die Erbschaft immer noch ausschlagen - oder nach Möglichkeiten zur Finanzierung suchen. 

Eigenheim als Altersvorsorge nutzen

Dient Ihnen das Eigenheim als Altersvorsorge, dann halten Sie daran fest. Es besteht keine Notwendigkeit, ein Haus vor der Zeit aus der Hand zu geben: Kinder erhalten bei Erbschaft und Schenkung den gleichen Steuerfreibetrag von 400.000 Euro. Wollen Sie Ihren Kindern die eigene Immobilie dennoch schon zu Lebzeiten übertragen, denken Sie daran, sich einen Nießbrauch eintragen zu lassen. Auf diese Weise werden die Angehörigen zwar zu Eigentümern, Sie selbst können jedoch weiter wie gewohnt über das Haus verfügen. 

Rechtzeitig beraten lassen

Ein handschriftliches Testament können Sie jederzeit selbst aufsetzen. Für die Wirksamkeit von Erbvertrag und Schenkung benötigen Sie aber notariellen Beistand. Die Kosten für die Ausfertigung der benötigten Dokumente hängen maßgeblich vom Nachlasswert ab. 

Vermietete Immobilien

Auch bei vermieteten Immobilien ist Nießbrauch die richtige Wahl, wenn der Grundbesitz bereits frühzeitig an die Kinder übergehen soll. Gerade bei größeren Immobilienvermögen behelfen sich Eigentümer häufig mit einer schrittweisen Schenkung, um die Schenkungssteuer zu umgehen. Der Nießbrauch garantiert, dass der Schenkende bis an sein Lebensende in den Genuss der Mieteinnahmen kommt. Ebenfalls beruhigend: Der eingetragene Nießbrauch verhindert in aller Regel auch jeden Verkauf, denn ein Käufer muss den im Grundbuch eingetragenen Nießbrauch respektieren.

Erbschaft nach Gesetz

Ob Barockschloss oder Streuobstwiese – hinterlassen Sie keine letztwillige Verfügung, dann gilt auch bei Immobilien die gesetzliche Erbfolge. Sie stellt sicher, dass Ehepartner und Kinder gesetzlich festgelegte Erbteile erhalten: Je näher verwandt, desto größer der Anteil. Gerade bei Immobilien kann das aber bedeuten, dass mehrere Erben einander auszahlen und dazu womöglich das Elternhaus verkaufen müssen. Gerade bei Immobilienwerten sollten Eigentümer also mit einer verbindlichen Verfügung dafür sorgen, dass eine Erbschaft reibungslos vonstatten geht.

Vererben oder verschenken? Das bringen Testament & Co.

Eigentümer können mit unterschiedlichen Möglichkeiten sicherstellen, dass ihre Immobilie in den richtigen Händen landet. Sie können Haus und Grund direkt per Testament vererben, per Erbvertrag zunächst dem eigenen Partner zur Absicherung übereignen oder im Rahmen einer Schenkung Zug um Zug an die eigenen Kinder übertragen. Wir erklären die einzelnen Möglichkeiten.

1) Das Testament

In einem Testament kann der Erblasser jeder jederzeit frei entscheiden, was mit seinem Eigentum nach dem Tod geschehen soll. Immobilieneigentümern bietet ein Testament verschiedene Vorteile: Kinder können als Alleinerben eingesetzt oder auch enterbt werden (enterbte Kinder haben allerdings Anrecht auf einen Pflichtteil). Außerdem kann im Rahmen eines Testaments eine Teilungsanordnung getroffen werden. Mit ihr legen Sie fest, welcher Erbe die Immobilie allein erhält. So könnte ein Kind das Haus, das andere das Aktiendepot erhalten, damit beide Seiten gleiche Wertanteile bekommen. Um Streit unter Angehörigen vorzubeugen, kann eine Vertrauensperson als Nachlassverwalter eingesetzt werden. 

2) Der Erbvertrag

Ein Erbvertrag ist eine gute Alternative für Unverheiratete. Wesentlicher Unterschied zum Testament ist, dass er nicht allein verfasst, sondern von den Partnern gemeinsam geschlossen wird. So lässt sich garantieren, dass eine Immobilie zunächst an den eigenen Partner übergeht und anschließend nicht veräußert wird. Erst nach dem Tod des verbliebenen Partners wird sie Eigentum der Kinder des ursprünglichen Eigentümers. Eine ähnliche Konstruktion ist auch denkbar, wenn Kinder aus einer früheren Ehe eine Immobilie erhalten sollen. Wichtig: Wer einen Erbvertrag mit seinem Partner schließt, hebelt damit nicht den Pflichtteilsanspruch der eigenen Kinder aus. 

3) Die Schenkung

Vor allem bei größeren Vermögenswerten lohnt es sich darüber nachzudenken, eine Immobilie vorzeitig an die eigenen Kinder zu übertragen. Das gilt besonders, wenn mehrere Erben vorhanden sind und Auseinandersetzungen vermieden werden sollen. Eine Schenkung kann alle zehn Jahre wiederholt werden. Übersteigt ihr Wert an ein eigenes Kind nicht die Freibetragsgrenze von 400.000 Euro, muss sie nicht versteuert werden. Wenn die Wohnfläche unter 200 Quadratmeter liegt und das Kind die Immobilie selbst nutzt, bleibt der Übergang sogar grundsätzlich steuerfrei. Bei größeren Immobilien sind auch Konstruktionen denkbar, in denen der Eigentümer zunächst einen Teil des Besitzes an seinen Ehepartner überschreibt. Anschließend überschreiben beide Elternteile ihren Anteil separat an das gemeinsame Kind, das dann den Freibetrag zweimal geltend machen kann. 

Fazit: Rechtzeitig entscheiden

Gerade bei Immobilien ist es wichtig, rechtzeitig eine bewusste Entscheidung zu fällen. Doch egal, für welche Art der Übertragung Sie sich entscheiden: Jede Variante ist besser als die gesetzliche Erbfolge - sollten Sie mehr als ein Kind haben. Sonst besteht immer die Gefahr, dass das Erbvermögen verkauft werden muss, um alle Erben zu gleichen Teilen auszuzahlen.

Quelle: Focus Online